부동산(리츠 주식)에 투자하기 전에 미리 알았더라면.. 4가지 체크 리스트

미국의 금리인상과 인플레이션이 불러온 경기침체를 앞두고 있는 현재 필수소비재, 가치주로 눈길을 돌리는 투자자들이 늘고 있습니다. 최근 부동산 관련(리츠) 주식의 가격이 많이 떨어져 상대적으로 배당률이 많이 올라간 만큼 오늘은 리츠(REITs) 주식에 관해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 리츠, 현재 가격은 싼가?

리츠는 아주 간단하게 설명하면 부동산 투자를 대신해주는 회사입니다. 리츠 회사들은 상업용 부동산을 임대하거나 개발해서 수익을 올리고 이것의 90% 이상을 배당으로 주주들에게 지급합니다. 개인적으로 부동산을 투자하기 위해서는 많은 금액이 필요하고 관리하기가 힘들기 때문에 이러한 리츠 주식들은 상대적으로 쉽게 부동산에 투자할 수 있는 방법 중 하나입니다.

 

- 앞선 포스팅 리츠로 부동산에 투자하자 - 개념

 

그렇다면 현재 리츠의 가격은 어떨까요? 아래는 리츠 주식중 가장 인기가 많은 종목 중 하나인 리얼티인컴과 S&P500의 최근 10년의 주가를 비교한 차트입니다. 리얼티 인컴은 코로나 이전까지 S&P500을 앞서는 퍼포먼스를 보여주었습니다. 이러한 기록은 기간을 늘릴수록 더욱 그렇습니다. 수십 년간 S&P500의 수익률을 앞섰던 리얼티 인컴의 주가는 코로나 이후 처참하게 무너졌습니다. 다른 리츠 관련 주식들도 대부분 상황이 다르지 않습니다.

아래 차트는 리츠의 대표적인 ETF인 VNQ와 SCHH입니다. 두 리츠 ETF는 리얼티 인컴은 물론이고 프로로지스, 아메리칸타워 등 대표적인 리츠 회사들을 담고 있습니다. 역시나 코로나 이후 S&P500에게 수익률이 많이 밀리고있습니다. 이러한 사실은 리츠 주식에 관심이 많은 투자자라면 오래전부터 알고 있습니다. 금리인상과 경기침체는 부동산에게는 치명적입니다. 하지만 이것은 유동성이 다시 풀리기 시작하면 오랜 역사가 그러했듯 부동산 또한 좋아질 것이라는 이야기도 됩니다.

 

그렇다면 지금이 리츠에 투자를 시작하기에 적기일지도 모릅니다. 배당금을 삭감하지 않는 한 주식의 가격이 떨어지면 배당률은 올라갑니다. 현재 리얼티 인컴(O)의 배당률은 약 5.4%입니다. 가격과 배당률 모두 굉장히 매력적인 구간인 것만큼은 확실해 보입니다.

 

 리츠를 투자하기에 앞서 알아야 할 5가지

보다 편하게 부동산에 투자할 수 있는 리츠는 그럼에도 불구하고 일반 주식과 달리 꼭 알고 투자해야 하는 몇 가지가 있습니다. 많은 가치주 또는 배당 관련 ETF들이 리츠주식을 포함하지 않는 경우가 많습니다. 일반적인 지수와 전혀 다르게 움직일 수 있는 특수성이 있기 때문입니다.

 

1. 감가상각. 자본 지출은 계속된다.

우리가 실제로 어떤 건물이나 부동산을 매입해서 월세를 받는다면 그 건물과 부동산은 시간이 지남에 따라 감가상각이 발생합니다. 시설이 망가지기도 하고 건물은 시간이 지날수록 낡아집니다. 엘리베이터를 교체해야 하고 세입자에 따라서는 의외의 비용이 들어가기도 합니다. 당연하게도 리츠 회사들도 똑같은 상황을 겪습니다. 하지만 수많은 투자자들이 이를 간과하고 리츠주식을 코카콜라, 맥도널드와 같은 일반적인 회사로 생각하곤 합니다.

 

실제로 이것은 재무제표에서 찾아내기 매우 힘듭니다. 경기가 좋을 때는 이러한 비용을 월세에 녹여 세입자에게 전가할 수 있지만 경기가 좋지 않을 때는 월세가 비싸면 공실이 되어버립니다. 문제는 세입자가 있던 없던 상관없이 이러한 비용은 지속적으로 발생합니다. 소매용 판매시설이 가장 일반적이지만 오피스, 물류창고, 쇼핑몰, 배송센터, 산업공장부지 등 리츠에도 종류가 많고 업종에 따라 비용과 마진도 다르게 나타납니다. 비용의 증가는 자본조달 또는 배당삭감으로 이어질 수 있기 때문에 리츠 투자에서 매우 주의해야 합니다.

 

2. 장기투자.

일반적으로 투자자들은 매 분기 기업의 실적에 날을 세웁니다. 하지만 부동산의 사이클은 짧아도 1년, 길게는 수십 년 이상이 걸립니다. 만약 분기마다 실적결과에 연연한다면 리츠투자에 맞지 않을 수 있습니다. 부동산은 수십 년간 예상되는 미래의 현금 흐름에 의해 좌우됩니다. 따라서 단기의 성적보다는 장기투자를 하는 것이 좋은 결과를 가져올 수 있습니다.

 

3. 배당률에 현혹되면 안 된다.

대부분의 투자자들은 배당금의 매력 때문에 리츠에 투자를 시작합니다. 작은 오피스텔을 구입하고 월세를 받는 것으로 부동산 투자를 시작하는 마음 일 것입니다. 하지만 실제 부동산 투자에도 당장 현금흐름이 생기지 않는 땅을 구입한다거나, 미래의 가치를 위해 부동산을 구입하는 경우도 있습니다.

 

예를 들어 전통적인 쇼핑몰과 아웃렛에 투자하는 사이먼프라퍼티(SPG)는 배당률이 6.5%이고 데이터센터에 투자하는 이퀴닉스(EQIX)는 배당률이 1.8%입니다. 배당률만 본다면 사이먼프라퍼티가 더 매력적일 수도 있습니다. 

 

위의 그래프는 사이먼프라퍼티와 이퀴닉스의 배당금을 포함한 토털수익률입니다. 인터넷쇼핑이 당연해지는 최근 10여 년간 쇼핑몰리츠와 데이터센터 리츠의 퍼포먼스는 당연히 갈릴 수밖에 없습니다. 높은 배당을 포함한다고 해도 이 갭을 매울 수는 없습니다. 배당률은 주가가 올라가면 상대적으로 낮아 보이기 때문에 이 또한 감안해야 합니다. 실제로 이퀴닉스의 배당 성장률은 지난 5년 평균 8.7%였지만 사이먼프라퍼티의 배당성장률은 지난 5년 평균 -0.4%입니다.

 

** 미국 리츠 주식 5 종목 비교 포스팅

 

4. 실제 부동산을 사는 것처럼 투자

리츠 주식은 확실히 장점이 있습니다. 실제로 부동산에 투자하는 것보다 소액으로 시작이 가능하고, 관리비용이나 현금화 등의 자산관리에서 유리합니다. 하지만 리츠 주식을 매수할 때  실제 부동산에 투자할 때만큼

 

• 실제 부동산처럼 리츠도 가격이 떨어졌을 때를 기대려야 합니다.
• 실제 부동산처럼 조금 더 장기적인 전망을 바라보아야 합니다.
• 실제 부동산이라면 단기적으로 가격이 하락하는 것에 겁먹지 않습니다.
• 월세 = 배당률, 시세차익 = 수익률로 치환해서 생각하면 투자결정에 도움이 됩니다.

 

리얼티 인컴 vs 미국 리츠주식 비교, (미국 리츠 대장주, 순위)

 

VNQ ETF 와 SCHH ETF. 리츠 ETF는 과연 옳은 선택일까?