리얼티 인컴 vs 미국 리츠주식 비교, (미국 리츠 대장주, 순위)

 

목차
1. 리츠(REITs)로 부동산에 간접 투자하자
2. 리츠에 투자해야 하는 이유
3. 최근 인기가 많아진 리얼티 인컴. 왜?
4. 리츠 대장주들과 비교
5. 리츠도 성장주가 있다.
5. 배당 투자 시 주의점

 

1. 리츠(REITs)로 부동산에 간접 투자하자

리츠는 상업용 부동산을 매입해서 임대, 개발등을 통해 수익을 보고 이러한 소득의 90% 이상을 배당으로 주주들에게 지급하는 회사를 이야기합니다. 쉽게 이야기하면 부동산 투자를 대신해 주는 회사입니다. 최근 몇 년 사이에 리츠주식들이 주식투자자들에게 많이 알려지면서 인기를 끌고 있습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

 

2. 리츠에 투자해야 하는 이유

- 소액으로 부동산에 투자할 수 있다.

실물 부동산에 투자하기 위해서는 목돈이 필요하고 대출을 받아야 하는 경우도 생깁니다. 리츠주식에 투자하면 소액부터 적립식으로 투자도 가능합니다. 

 

- 법적 문제와 관리비용이 들지 않는다.

부동산을 소유할 경우 세입자와의 골치 아픈 법적문제가 발생할 수도 있고 건물을 관리하는 비용이 들어가기도 합니다. 리츠회사들은 주주들에게 투자를 받아 부동산을 관리해 주니 신경 쓸 필요가 없습니다.

 

- 사고팔기가 쉽다.

실물 부동산의 경우 사거나 팔기 위해서는 중개인을 통해야 하고 계약서를 쓰는 과정등 매매를 위해 많은 절차와 시간이 걸리지만 리츠주식은 부동산에 투자하는 동일한 효과를 거두면서도 사고팔기가 쉽습니다. 급하게 돈이 필요할 때 현금화하거나 짧은 기간 투자하기도 편합니다.

 

- 배당과 현금 유동성

리츠는 회사의 이익중 90% 이상을 주주들에게 배당으로 돌려줘야 합니다. 따라서 리츠주식들은 일반적인 회사보다 배당률이 높은 편입니다. 리츠주식으로 월세를 받으면서 세입자나 건물관리 등 신경 쓰지 않아도 되는 것입니다. 또한 배당은 현금(달러)으로 나오기 때문에 이 돈을 다시 재투자할 수도 있고 생활비로 사용할 수도 있습니다. 

 

- 시세차익

실물 부동산의 경우 시세가 명확하지 않습니다. 또한 부동산이 위치한 지역에 따라서 편차가 아주 심합니다. 짧은 시간에 직관적으로 정보를 구하기 어렵다 보니 의외로 실패하는 경우도 많습니다. 전문회사에서 전문가들이 관리하는 리츠주식들(우량한 리츠회사)은 대부분 우상향 합니다. 물가가 오르면 부동산 가격도 오르기 때문입니다.  

 

-포트 폴리오의 다변화

최근 배당주 중에서 SCHD ETF의 인기가 많습니다. SCHD ETF에는 부동산 주식은 포함되어있지 않습니다. 또한 물가가 상승함에 따라 부동산가격은 함께 상승하는 경향이 있기 때문에 일반적인 주식과는 별개로 포트폴리오의 다변화를 위해서 리츠 주식을 일정비율 담아가는 것도 좋습니다.

 

3. 최근 인기가 많아진 리얼티 인컴. 왜?

- 매달 나오는 배당금

리얼티 인컴은 최근 한국 투자자들에게 가장 잘 알려진 리츠주 중 하나입니다. 그 이유는 월배당과 안정적인 임대수입 때문입니다. 미국의 배당은 대부분 일 년에 4번 나눠서 배당을 지급하지만 리얼티 인컴은 12회 즉, 매월 배당을 지급합니다. 마치 월급이나 연금 같은 배당수익을 원하는 사람들에게 매력적인 회사입니다.

 

- 투자 등급이 높은 안정적인 세입자

리얼티 인컴은 6,700여개의 부동산에 편의점, 약국, 식료품점, 주유소 등 일상생활에 꼭 필요한 부동산을 집중적으로 취득합니다. 즉, 경기침체기에도 소득이 줄지 않는 업종을 보유하고 있습니다.

 

또한 주요 임대는 장기계약하는 것을 기반으로 하기 때문에 안정성이 높습니다.  대표적인 세입자로는 세븐일레븐, 페덱스, 월마트, 홈디포 등 누구나 알만한 기업들에게 임대를 주고 있습니다.

 

- 26년 연속 배당성장

배당률은 4.9%입니다. 최근 금리인상과 경기침체 이슈로 주가흐름이 좋지 않아 현재 배당률도 꽤나 매력적인 구간입니다. 무엇보다 26년 연속 배당금을 올렸다는 점이 놀랍습니다. 코로나뿐만 아니라 각종 경제위기 속에서도 배당금을 계속 늘려왔다는 점은 신뢰할만합니다. 

 

4. 리츠 대장주들과 비교

우선 다른 리츠주들과 비교해보겠습니다. 너무 시총이 낮은 회사, 배당수익률이 낮은 회사는 제외하고 리얼티 인컴 포함 5개로 추려보았습니다. 사업내용도 각기 다르고 배당 시기도 다르니 참고해서 비교해 보시기 바랍니다.

 

 

- 사이먼 프라퍼티

배당 수익률이 가장 높은 사이먼 프라퍼티가 눈에 띕니다. 무려 6.59%라는 배당률이 매력적입니다. 하지만 배당 수익률만으로 단순비교할 수는 없습니다. 사이먼 프라퍼티는 쇼핑몰, 아웃렛위주의 임대사업이다 보니 코로나 이후 주가가 많이 빠졌습니다. 2020년 배당삭감이 있었기 때문에 이러한 사실들을 종합적으로 고려해야 합니다. 코로나 이후 쇼핑은 온라인, E-Commerce 위주로 바뀌고 있는 흐름입니다. 향후 오프라인 매장 수요의 전망에 관해 신중히 생각해야 합니다.

 

- 아메리칸 타워 

가장 시총이 크고 매출 1위를 기록하고 있는 리츠 대장주격인 회사입니다. 통신사와 방송사에 셀타워를 임대하고 있습니다. 5G 시대에 트래픽 증가와 맞물려 수익성이 높아질 것이 기대되며, 향후 자동차와 전자기기에도 인터넷 연결이 필수가 될 것이기 때문에 수요증가가 예상됩니다.

 

 

- W.P. 캐어리

W.P. 캐어리는 리츠회사중에서도 가장 다양한 포트폴리오를 가지고 있는 회사입니다. 산업용 부지, 물류, 오피스, 리테일 등 다양하고 투자국가 역시 미국 이외에도 유럽, 캐나다, 멕시코, 일본 등 다양합니다. 따라서 특정 섹터나 나라에서 문제가 생기더라도 리스크가 분산되어 있다는 것이 장점입니다. 뿐만 아니라 다양하 나라에 투자 중이기 때문에 향후 확장성을 기대해 볼 만합니다.

 

- 프로로지스

19개국 4,700여 개의 물류창고를 가지고 있는 미국 최대 물류 리츠회사입니다. 아마존, DHL, 페덱스 등 대형 물류회사가 임차하고 있으며 E-Commerce의 성장으로 인해 최근 10년간 주가가 200% 가까이 상승했으며, 물류창고 수요는 계속 증가할 것으로 전망됩니다. 다른 리츠에 비해 상대적으로 배당률이 낮은 것은 주가가 많이 상승했기 때문입니다.

 

5. 리츠도 성장주가 있다.

오프라인 부동산을 대신해 리츠주식을 하는 이유는 여러 가지 장점들 때문입니다. 건물을 사서 월세를 받듯이 '배당으로 월급 받기'를 소액으로도 시작할 수 있습니다. 하지만 오랜 기간 적립식 투자를 하면서 시세차익을 노리는 것 역시 중요합니다. 그것이 부동산의 본질이니까요.

 

 

위의 표를 보시면 약 20여 년간 아메리칸타워는 855%, 리얼티인컴은 719% 상승했습니다. 비슷해 보이는 리츠회사들이지만 사업분야가 서로 다르고 성장하는 분야는 계속 바뀝니다. 배당 이외에도 성장성을 반드시 보아야 합니다. 비교적 높은 배당도 받고 주가도 우상향한다는 점이 일반 배당투자를 하는 점과 다른점입니다.

 

최근 5년간은 프로로지스의 성장이 가장 좋았습니다. 위에도 설명했듯이 E-Commerce의 성장으로 물류창고 수요가 증가하고 있기 때문입니다. 어떤가요? 리츠주식도 공부하면 꽤나 다양하고 재미있다는 것을 알게 됩니다.

 

리얼티 인컴이 한국 배당투자자 분들에게 가장 알려진 회사이고 좋은 회사이지만 주가성장, 배당성장률 등 다른 지표들을 비교해보고 포트폴리오를 조금 다변화 할 수도 있다는 생각이 듭니다. 

 

정리하면,

 

성장주 성격의 리츠 인터넷 통신수요와 E-Commerce의 아메리칸타워와 프로로지스

방어주 성격의 리츠 생활필수품을 파는 소매업체 리얼티 인컴과 포트폴리오가 다양한 w.p. 캐어리입니다.

 

그 밖에도 헬스케어 리츠로 노인 주거시설이나 의료센터등의 인프라에 투자하는 웰타워(Welltower)와 클라우드 임대 리츠회사 에퀴닉스(EQIX)에 관심을 가지고 있습니다. 두 분야는 미래에 수요가 더 많아지는 성장산업이기 때문입니다. 구독하시고 추후 포스팅으로 받아보시기 바랍니다.

 

5. 리츠 투자 시 주의점

- 부동산은 경기에 영향을 많이 받는다.

금리인상시기와 경기 침체기에 수익률이 떨어질 수 있는 리스크가 있습니다. 따라서 너무 단기적으로 접근하기보다는 장기적으로 투자하는 것이 좋습니다. 또한 실물부동산과 마찬가지로 이러한 시기가 싸게 리츠주식을 매수할 수 있는 기회가 되기도 합니다. 

 

- 세금

배당금은 세금이 있습니다. 기본적으로 배당세는 15%입니다. 분리과세로 양도소득금액에 포함되지 않기 때문에 미국주식 양도세 22%보다 세금이 적습니다. 하지만 연간 배당으로 얻어지는 소득이 2천만 원을 초과할 경우 금융소득 종합과세가 적용됩니다. 종합과세대상은 소득이 많아질수록 세율이 높아지기 때문에 고소득자의 경우 배당으로 인해 종합과세율이 높아질 수도 있으니 꼭 미리 살펴보아야 합니다. 

 

 

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